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长租公寓涨价zm:生死边缘的道德抉择

2020-04-09 00:01:52

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  文/本刊记者 郑栾

  来源a5d:商界

  春节过后5yDbc,大众的所有注意力都投在了t“新冠肺炎yCN”疫情上fWm2Q。此时7,长租公寓行业爆发了巨大争议——一些长租公寓企业借机增长房租C5W,或者向房东要求减免房租的同时CCs,对租户的租金照收不误。

  这种商业伦理上的争议d,背后是整个长租公寓行业不景气的现状DM4。原本就经历了倒闭潮的长租公寓行业在疫情中雪上加霜HaB8。对某些企业来说Sgse,命都要保不住的时候q5FrXe,没资格考虑要不要脸的问题T。

  但众多被伤了心的用户5Hnv0,恐怕很难会继续租下去了J。

  一个长租公寓创业者的春节

  fWN4“正月初三晚上国务院发布l(延迟开工开学的puVgkx)文件DfnI,正月初四我跟股东开会 P,开始去找口罩X、消毒水XI6、测温枪这些一线必备的防疫物资fCJM。那时候就已经很难了E4Z。Lr4” 乐乎公寓的创始人罗意在接受MhCNa《商界Xd》记者采访时说e。

  借助一位股东在海外的资源yk6,罗意成功调集了一批口罩,在疫情爆发的初期调集给了各地的一线员工Gb。他有些后悔没有多储备一些口罩RBG,因为公司后来再想买口罩难度较大qbPor。

  乐乎创立于2014年r3a,定位V5c“长租公寓轻资产运营服务品牌eAv”vEUii,并在2018年中获得了过亿元的B轮融资Q9r。由于很早就定位Yae“轻资产TuZ2”“运营服务2OiV”2uBvt,外加拿到了一笔比较可观的融资6J,罗意坦言I,乐乎的现金流还未承受很大压力9bM。

  但他认为yU,对整个行业来说5D,疫情已经带来了巨大影响soF。

  首先G1e,2019年长租公寓行业经历了寒冬,尤其年底都是租户退租的高峰期elK,活下来的企业都希望2020年上半年能迎来一个avF“小阳春”h2。

  1kU“毫无疑问1Tfnr6,今年的小阳春是不会来了Xh,甚至疫情的结束也没有确定的时间Jh。GQQ7”

  同时4Q2l,防疫物资的短缺和长租公寓用户构成的复杂性R0k,都会对企业当前的经营带来更大的压力r5a。

  前一年底行业不景气cgz,新一年的高峰被无限推后CtVx,甚至可能被抹平jcx9,2020年对整个长租公寓行业都是挑战p9。

  事实上q9yk,长租公寓行业在整个商业生态中处于比较长尾的位置tF,2016-2018年TX,受到融资环境宽松Ghqajm、资本机构看好中国企业的影响bR7vu,长租公寓进入一段爆发增长的时期,但随着经济下行压力增大BA,新增用户数量下降1BoXs,老用户的消费也更趋于理性yr8wtd。

  大趋势的变化upQ,要经历一个较长的时间周期rXV,才能在行业里产生影响gcz。

  眼下的这场疫情464c,是否会让行业在3-5年内难以恢复元气fXa?这是行业内每一个创业者都无法下定论的9v。

  而谈及部分企业的涨价举动OPya,罗意表示fX7X,在核实真实信息前TpIVb,不希望做出评价50I。

  “但从行业的角度看uBQW,现在的涨价的成本都是比较高的0hrL,我认为从目前的供需关系来看mtA,好像没有太多涨价的理由d3。整个外部宏观经济可能各行各业都受到疫情影响的情况下gn,我觉得覆巢之下难有完卵m,没有哪一个行业可以独善其身,但并不影响整个租赁产业的发展Ycc。”

  对罗意和乐乎来说S1,形势也许还没有到生死存亡的阶段enrj。但很多长租公寓企业被商业模式带来的资金压力扼住了喉咙wgH3AV,让它们不得不伸手从用户手里掏钱rQ。

  危险的商业模式

  疫情期间EHl,据多家媒体报道b7,蛋壳公寓一方面向北京W4f、无锡uUP、上海ekVXbd、杭州T8、武汉PqO、天津5FL、成都等地的房东要求执行不少于30天的免租期IMC43,另一头的房租和服务费却照收不误jLTdqI。

  很多房东表示Jpc9,蛋壳并没有和他们协商6qlEnB,而是强制执行z8iDv。

  面对质疑,蛋壳公寓发布了OI《致蛋壳公寓租客的一封信》0ie,其中承诺AJW,对武汉租客将会返还一个月的租金tRJk,其他城市的租客则根据当地政府发布的因疫情延期返工的天数返还租金Cf,或提供相对应的免费延住申请uT。

  但这返还的费用也并非现金hCH5,而是一些kU3“代金券bGq”TOd,可用于抵扣房屋服务费、维修金382ZU、水电燃气费用oA(非自缴WB)6sxgc、租金LXZB(分期月付除外xaX)及续租首付款等蛋壳app内账单费用auD。有租客计算qlK,自己被返还的租金至少能交4年的各类费用jxcI,但谁能租房这么久?

  蛋壳的同行自如EoC,也做了不太体面的事儿G5X。

  据03y《中国基金报W》报道pf9,有不少自如租客在微博上反映自如续约涨价的情况。

  有网友称znn5,自如趁疫情期间Mr,租客不便搬家换租wf1M,租金续租增长10%-30%n,涨价最高竟然达到38.3%kM97S。

  也有房主表示DTfg,自如一边给租客涨价1jm,另一边却让房东降价d2ak。该房主称这样的操作9KV“没有一点契约精神vXt9r,两头吃的操作毁三观IBQ!Gg”

  实际上fiE,很多长租公寓的商业模式十分危险I。

  不久之前9eyFCY,随着青客公寓E1q、蛋壳公寓的上市4X9,部分舆论看好长租公寓行业tjv,认为洗牌期已过Fr,头部企业盈利的机会已经到来JVzj。

  按运营模式来分uuz,国内长租公寓主要分为ltpu“集中式s2sB”和9GVvy“分散式nNkk”两类jI。其中集中式主要以传统的商业地产运作模式Xun27,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营R33Q9g。而分散式主要是从租赁中介业务延伸而来mFzvh,依靠整合户主房源进行重新装修管理Ahz0j。

  前几年OTU,长期公寓企业为了快速抢占市场份额YTS,不惜采取Q54“高进低出V”的竞争策略s3dH,这也进一步压缩了长租公寓企业的盈利空间mTL8。已经上市的两家长租公寓企业中E,青客公寓2019年第三季度营收为3.4亿元nlG,净亏1.25亿元O7M,较上一季度扩大75%kB;蛋壳公寓在2019年前10个月营收57.13亿元ZpT0J,净亏损为28.13亿元M。

  据招股书显示1,蛋壳公寓的租赁成本自2017年以来逐年攀升RG,由2017年的5.12亿元增至2019年前三季度的44.5亿元III,增长超过7倍21ilST,占总运营成本比例由77.9%进一步提升至2019年三季末的89%C8r9。

  青客公寓的招股说明书也显示fPo,2019财年前9个月P9h,青客公寓的租赁费用为7.19亿元G,占总运营成本的比例超过77%emIYF。

  高昂的租赁成本让蛋壳公寓的QuK“身负重债R4c”WpsJy。截至2018年末S23,蛋壳公寓总资产负债率为83%4Uwbpu,处于近年来的较低水平,但到2019年三季度末Z4U,这一比率又进一步提升至100%shR。

  以蛋壳为代表的长租公寓企业7DVB,大多以向用户提供“租金贷hxgGLY”缓解杠杆压力ag。

  蛋壳公寓招股书显示t7,公司与租户签订合同时aj,会通过更低的月租金鼓励其使用btG“租金贷9z4”作为付款方式Eq。租户在支付首月房租后OSs,向合作银行申请一笔金额为11个月房租之和的贷款O,申请成功后JVyZE,银行将贷款一次性打给蛋壳公寓kd4fO,租户每月向银行偿还贷款z97v,蛋壳公寓则定期向房东支付租金T4V。

  这样t6,企业就可以提前收到尚未支付给房主那部分房租a,进而缓解企业的资金压力PLI,有更多的资金用户与扩展房源I5fs。蛋壳公寓在招股书信息显示ZZPs,2017年hHNM、2018年和2019年前9个月nF,蛋壳公寓上使用“租金贷pOLqr”的租客占比分别为91.3%4m、75.8%和 67.9%zbv,在长租公寓市场处于比较高的水平RLxNQ。

  根据青客披露的招股书8,截至2019年6月T71C,青客公寓与11家金融机构合作提供租金贷PkM6,有65.2%的租客使用租金贷jvDK。

  此前蛋壳的招股书显示lA,2019年前9个月C,通过租金贷模式获取的租金预付款W8aU3,已经占到蛋壳公寓租金收入的80%。2017年和2018年ZYmJmg,这一比例高达90%和88%xH。

  通过租金贷NGtfRo,长租公寓企业可以一次性从银行或贷款平台BDRfe3(以贷款平台居多fxcBVC)拿到现金流LAOJK,但却将一部分风险转嫁给了用户,长租公寓企业再用这些资金进行投资或扩张JOz。

  这样的商业模式像一列装满炸药的高速列车c,极其危险E,只不过疫情的火花提前点燃了引信Ew。

  去年12月4a9h,住房和城乡建设部等6部门联合印发了4《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见I》jx,明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金8CI、押金等纳入监管账户EFur;住房租赁企业租金收入中Zj,住房租金贷款金额占比不得超过30%Avco,超过比例的应当于2022年底前调整到位AT9。

  据媒体报道76RQa,北京2eJ50、深圳GE、杭州全国多地的蛋壳公寓被业主集体投诉rBhwx,其中仅深圳地区就有至少上千名业主参与0eCJD。2月14日ZM67P,深圳市住建局已经约谈深圳蛋壳公寓相关负责人1hR,要求其高度重视此事O0X,及时组织法律专业人士参与研究制定解决方案p,按照法律规定和合同约定妥善处理相关问题zas。

  政策压力加上疫情带来的影响W8q,将原本有希望回暖的长租公寓行业再次打入深渊3pPE4。

  即使是幸存的企业9Xs,现金流也并不宽裕。这就不难理解mpXwu,为什么哪怕是自如和蛋壳这样在行业内有较大影响力的长租公寓品牌MD8NB,也选择牺牲品牌美誉度来换一点点的现金流R。

  这个行业的前路仍然布满荆棘Oh。

责任编辑8NMf:刘万里 SF014


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